Подводя итоги состояния рынка коммерческой недвижимости за 2009?г., эксперты консалтинговых и риэлторских компаний отмечают характерную для всех территорий Поволжья тенденцию: в прошедшем году в коммерческом секторе недвижимости изменилась расстановка сил в пользу покупателей и арендаторов. Этот процесс происходил на фоне активного роста числа вакантных площадей и стабилизации стоимости коммерческих активов. Воспользовались ли этой ситуацией работающие на территории ПФО аптечные сети, выясняли корреспонденты «ФВ».

Как отмечают специалисты риэлторских и консалтинговых агентств, широкий выбор различных коммерческих объектов, выставленных на продажу и аренду, сегодня представлен во всех регионах ПФО, при этом данная тенденция характерна как для крупных городов, так и для относительно небольших территорий округа. По мнению экспертов, большин­ство относительно недорогих предложений недвижимости сосредоточено в местах так называемого нетрафикового доступа, где показатель пешеходно-транспортной доступности находится на самых низких отметках. При этом ставки на аренду и продажу в географических и культурных центрах городов по-прежнему остаются высокими и не всегда доступными. Главные причины появления свободных площадей в ПФО эксперты связывают с прекращением деятельности отдельных торговых и офисных операторов; с открытием коммерческих площадок в новых торгово-офисных центрах и строящихся микрорайонах, а также с появлением свободных площадей ввиду закрытия банков и введения запрета на деятельность залов игровых автоматов.

Потенциал коммерческого рынка недвижимости руководители аптечных сетей ПФО оценивают по-разному. Однако в любом случае каждая компания тщательно изучает имеющиеся на рынке предложения и принимает оптимальные для себя решения. Кто-то торопится сделать выгодные вложения в недвижимость либо намеренно идет на аренду, а кто-то, напротив, не спешит с покупками и арендой помещений.

«Сегодняшний рынок недвижимости — это рынок арендатора, поскольку предлагаемых свободных торговых площадей достаточно много, — размышляет генеральный директор аптечной сети «Флория» Ильшат Денисламов из Уфы. — В структуре своей аптечной сети в 2009 г. на арендованных площадях мы открыли четыре новые аптеки, на очереди — еще одна аптечная точка». Вместе с тем, как замечает Ильшат Денисламов, ситуация на рынке недвижимости прежде всего зависит от трафика и от уровня цен. «К примеру, в столице Башкортостана интересных мест для аренды и продажи по-прежнему мало, и они пользуются большим спросом. В конечном счете, выигрывает тот, кто сумеет первым просчитать ситуацию и быстро принять решение», — отмечает эксперт.

«В период кризиса в Нижнем Новгороде появились свободные торговые площади, в т.ч. и на трафиковых местах, которые весьма удобны и привлекательны для размещения аптек, — продолжает тему генеральный директор нижегородской аптечной сети «ПиК-НН» Герман Князев. — В 2009 г. наша аптечная сеть использовала возможность размещения своих аптек на арендованных квадратных метрах. В частности, мы открыли несколько новых аптечных точек в трафиковых местах на освободившихся площадях, а некоторые аптеки сети переместили в более удачные помещения».

Сложившейся ситуацией воспользовались и в нижегородской аптечной сети «36,7°С». «Кризис очень сильно изменил коммерческий рынок недвижимости, в результате появилось немало выгодных предложений по аренде и продаже помещений, — отмечает директор аптечной сети Максим Юдин. — Этот фактор мы использовали как потенциал для дальнейшего органического развития сети, и за 2009 г. в структуре нашей компании было открыто 12 новых аптек, в т.ч. пять — на собственных площадях и семь — в арендуемых помещениях».

О появлении большого числа свободных мест для потенциального открытия новых аптек говорят и участники фармрынка Республики Татарстан. «Мы постоянно принимаем звонки от арендодателей или продавцов коммерческой недвижимости, которые предлагают самые разные условия по аренде и продаже площадей», — отмечает директор аптечной сети «Алоэ-Фарм» Анатолий Бронфман. Его коллега, генеральный директор республиканской аптечной сети «Аптеки 36,6» Артур Уразманов, замечает при этом, что свободные трафиковые места в Казани есть, но они очень дорогие. В целом же, по мнению эксперта, сегодня сложились благоприятные условия для приобретения помещений в собственность.

Немало свободных площадей появилось и в Самарской области, и прежде всего в крупных городах и районах. «При отсут­ствии достаточных финансовых ресурсов некоторые аптеки и аптечные сети соглашаются на условия аренды, — размышляет генеральный директор ОАО «Аптека № 20» Мария Маркина из Самары, — однако на арендованных площадях открывать аптеки рискованно. Собственник помещения может изменить свои планы, повысить арендные ставки, при этом компания уже может вложить немалые средства в свое развитие. Если у аптеки помещение находится в собственности, ее рентабельность будет значительно выше по сравнению с аптеками, работающими на арендованных площадях».

Это мнение разделяет и председатель Совета директоров ЗАО «Фармленд» Олег Муров из Башкортостана: «На наш взгляд, аптеки нужно открывать в собственных помещениях. Вследствие кризиса в Уфе и Башкортостане появилось немало свободных помещений, однако большинство из них сдается в аренду. Вместе с тем помещений, пригодных для размещения аптек, в трафиковых местах совсем немного, и на продажу они выставляются крайне редко. Да и цены на такие помещения весьма высоки».

Однако, как показал анализ, проведенный корреспондентами «ФВ», не во всех территориях ПФО ситуация с наличием свободных мест столь благоприятная, как, предположим, в городах-миллионниках. «Несмотря на кризис, в Марий Эл интересных предложений по аренде и продаже помещений не так уж и много, — отмечает директор аптечной сети «Интерфарм» Салман Гусейнов. — К примеру, наша аптечная сеть готова вложить средства в дальнейшее развитие фармбизнеса, однако потенциал местного коммерческого рынка практически исчерпан». Как отмечает эксперт, игровой бизнес в республике не был развит, да и количество банков было весьма ограничено. На этом фоне арендаторы даже в условиях кризиса не снизили арендную плату, а зачастую и вовсе подняли ставки. «Арендовать помещения под аптеку в Марий Эл сегодня не так просто, — продолжает Салман Гусейнов. — Сформированное общественное мнение о том, что аптеки «наваривают» на населении и получают сверхприбыли, арендодатели используют в своих целях, они просто-напросто повышают аренд­ные ставки, загоняя аптеки в жесткие рамки».

Между тем, участники высококонцентрированных региональных фармрынков отмечают важную тенденцию, которая предопределяет потенциал фармкомпаний при покупке недвижимости. На фоне относительной стабилизации цен в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на аренду и продажу недвижимости, а также на фоне наличия достаточного количества предложений не все аптечные сети имеют возможность приобрести помещения в собственность. По мнению экспертов ПФО, это связано прежде всего с отсутствием наличной ликвидности, а также со значительным повышением банковских ставок по кредитам.

Оценивая возможные сценарии дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости, эксперты ПФО не исключают того, что в 2010 г. тенденция увеличения числа свободных площадей в регионах сохранится. В первую очередь это коснется тех территорий, где будет возобновлено строительство торгово-офисных и развлекательных центров, а также объектов жилого фонда. К числу таких территорий руководители аптечных сетей относят Самарскую область, Республику Татарстан и Нижегородскую область (кстати сказать, в ПФО эти регионы входят в число лидеров по стоимости коммерческой недвижимости). По оценкам экспертов, в 2010 г. единичные и сетевые аптеки проявят свой интерес не только к торговым центрам и к офисной недвижимости, но и к стрит-ритейлу (подразумевает небольшие площади вдоль торговых магистралей городов, как правило, моноарендатора, и также высокую пешеходно-транспортную доступность). Что касается причин для дальнейшего роста предложений, то здесь руководители аптечных сетей ПФО называют неблагоприятную экономическую ситуацию для развития малого бизнеса, дорогие кредиты, а также общее снижение покупательского спроса. Кроме того, как полагают эксперты, многое будет зависеть от величины совокупных инвестиций, приходящих в регионы: если их будет достаточно много, спрос на недвижимость, а соответственно, и цены будут расти.

Ирина Петрухина, Людмила Пономарева, фото Олега Андреева